Аренда нежилых помещений в Москве

Рынок аренды нежилых помещений столицы и области разделен на три отдельных сегмента:

• — офисные помещения;
• — торговые помещения;
• — складские помещения.

В процентном соотношении они разделены следующим образом:

Складские помещения, в свою очередь, разделены на четыре класса, отличительной чертой которых являются новизна постройки здания, близость транспортных артерий, возможность адаптации под товары любого вида, гарантия сохранности груза, высокая скорость оборота и т.д.:

1. Классы A и A+ в основном представлены помещениями, полностью реконструированными или построенными непосредственно для складских нужд с применением современных технологий и материалов.

2. Класс B — складские комплексы, построенные в доперестроечный период.

3. Класс C – автобазы, производственные помещения, автобазы, иные объекты, не приспособленные изначально под склад.

4. к классу D относятся здания, не адаптированные для складских нужд: ангары, бомбоубежища, подвалы, гаражи, сельскохозяйственные постройки.

Разделение офисных помещений имеет приблизительно похожую классификацию:

Класс A – наиболее престижен, расположен, как правило, в центре, в зданиях только построенных или полностью реконструированных. Имеют коридорно-кабинетную или свободную планировку, собственную парковку, развитую инфраструктуру, оснащены современной системой кондиционирования и вентиляции, независимыми источниками электроснабжения и т.д.

Классы B+ и B расположены в бизнес-центрах, эксплуатирующийся несколько последних лет, в переоборудованных и отремонтированных особняках, иногда в реконструированных промышленных и административных зданиях советского периода. Не имеют принципиальных отличий от класса A, но обходятся дешевле, поэтому бизнес сдача помещений в аренду в этом классе наиболее востребована.

Класс C –построенные во времена СССР здания заводов, НИИ, перепрофилированные под нужды офисов. Имеют устаревшую инженерию и планировку, непрезентабельный внешний вид и неважную транспортную доступность.

Офисы класса D – требующие ремонта административные здания, построенные 20 и более лет назад.

Торговые помещения не имеют четкой разделительной структуры.

Аренда части нежилого помещения

Зачастую необходимо арендовать не все помещение, а его часть. К примеру, для размещения платежного терминала, торговой точки или банкомата. Также в качестве «помещения» может регистрироваться этаж здания, в таком случае его частью может быть целый торговый зал.

Подобные договора аренды имеют сою специфику и отличаются от обычных.

Самостоятельным объектом недвижимости выступает помещение в целом, поэтому, дабы избежать в дальнейшем признание договора аренды недействительным и обеспечить регистрацию права аренды в реестре, граница арендуемой части должна быть согласована документально.

Возможны несколько вариантов отметки таких границ:

• прорисовка на поэтажном плане арендуемой площади;
• выкопировка арендуемой площади из технического паспорта;
• привязка к кадастровому паспорту плана арендуемых площадей и т.д.

Необходимо иметь графическое отображение арендованной площади с привязкой к официальном у документу, в котором отображается план всего помещения. Такое отображение становится неотъемлемой частью договора в виде приложения, акта приема-передачи или отдельного пункта. Кадастровый паспорт в этом случае не составляется.

С юридической точки зрения самостоятельным объектом права может выступать только все помещение. Согласно закону получается, что арендатор оформляет в аренду именно его, но использует лишь часть, за которую и вносит плату.

Такая специфическая конструкция доставляет определенные сложности, касающихся, к примеру, ремонта. Общие положения закона предусматривают за арендатором обязанности по текущему ремонту объекта.

В итоге такие обязанности могут быть распространены не на часть, а на все помещение. Поэтому этот вопрос, так же, как и другие обязанности арендатора, должны быть прописаны в договоре отдельно.

Аренда нежилого помещения под офис

От удачного выбора помещения под офис во многом зависит и успех всего бизнеса. Кроме таких важных моментов, как доступность для клиентов, общее оснащение или удобство планировки, офис, по сути, является лицом компании, во многом формирующим мнение, которое о ней складывается.

Аренда удобна по нескольким параметрам:

• не требует больших единовременных вложений в покупку собственных площадей;
• дает большой простор для выбора;
• в будущем позволяет осуществить выкуп помещений малым бизнесом;
• предоставляет возможность использования существующей инфраструктуры, систем коммуникации, охраны и пр.

При этом необходимо отследить риск, связанный с оформлением документов. Так, при заключении договора аренды с субарендатором, следует выяснить, обладает ли он правом сдавать арендованные площади, срок, на который им заключен договор с владельцем помещения и множество других нюансов.

Аренда нежилого помещения физическим лицом практически ничем не отличается от аренды, оформляемой на лицо юридическое.

Цена аренды нежилого помещения

Постоянно повышающийся спрос на аренду офисных помещений в Москве вызывает увеличение предложений, большинство из которых основано на цепочке посредников, а это значительно сказывается на цене.

Также на стоимости отражаются и такие важные факторы, как расположение, инженерия, транспортная доступность, отделка и дизайн помещений (особенно это важно для торговых или офисных площадей).

Показатели, влияющие на размер арендной платы в Москве:

• место расположение (окраина, центр);
• техническое состояние здания (новостройка или нет, степень износа);
• назначение помещения (реконструированное, неприспособленное, специализированное);
• степень обустройства (лифты, кондиционирование, вентиляция и т.д.);
• вид помещения (вспомогательное или основное, подвальное, полуподвальное);
• фактическая площадь;
• класс помещения;
• транспортная доступность;
• инфраструктура (парковка, охрана, точки питания и пр.).

Данный перечень не полон, так как в зависимости от предназначения офиса к нему предъявляются различные требования.

Смотрите видео Аренда помещений у города Москвы

Аренда помещений в бизнес центре

Анализ рынка демонстрирует неуклонный спрос на аренду офисных помещений. Это, в свою очередь, поддерживает рост строительства недвижимости, ориентированной на размещение компаний. Проводится и продажа помещений в бизнес центрах, но подобные покупки для большинства начинающих или небольших фирм недоступны.

Помещения бизнес-центров возводятся теперь не только в центре или его окрестностях, появляются они и за Третьим транспортным кольцом. Это идеально для многих компаний, чья деятельность по определенными причинам связана с таким месторасположением.

Аренда офиса в бизнес-центре – достаточно сложный вопрос. Несмотря на кажущееся разнообразие предложений, выбор осуществить достаточно сложно.

Во-первых, далеко не каждый из арендаторов может позволить себе дорогостоящее помещение, во-вторых, это достаточно сложная юридическая процедура, неизвестная абсолютному большинству, в-третьих, для не6опытного человека она может затянуться.

Как уже говорилось, бизнес-центры столицы имеют определенные характеристики, указывающие на принадлежность к тому или иному классу. В случаях с бизнес-центрами, особенно новыми, существует и собственное разделение.

Как правило, «премиум-класс» располагается в центре, обладают отличной инфраструктурой и высокой технической оснащенностью, а фасад и внутренняя отделка представляет полет современной архитектурной и дизайнерской мысли.

Классы бизнес-центров B и B+ уступают престижным офисам немногим. Они также удачно расположены и настолько же комфортные. Однако здесь может быть не настолько широко развита инфраструктура, а отделка будет стандартной, а не эксклюзивной. Статус компании не опустится, если предпочтение будет отдано подобному помещению.

Немало и зданий, переоборудованных под бизнес-центры, которые можно отнести к категории «эконом-класса». Они оптимальны для компаний со скромным бюджетом, практичных, ценящих минимальный комфорт и сдержанность или не работающих напрямую с потребителями.

Скачать договор аренды нежилого помещения

Действующим законодательством предусматриваются следующие обязательные условия (т.е. такие условия, без которых документ будет считаться незаключенным), включенные в договор аренды нежилого помещения:

1. Стороны договора, реквизиты (статьи 432, 606 Гражданского кодекса РФ). При заключении договора не арендатором или лицом, не являющимся собственником, указываются основания, но которых они действуют.

2. Объект аренды. Указываются данные, которые позволяют точно устанавливать имущество, передаваемое в качестве арендованного объекта (статья 607, пункт 3).

К договору аренды сооружения, здания или помещения прилагаются их кадастровые паспорта, в которых указывается размер арендуемой площади (Закон N 122-ФЗ, статья 26, пункт 3).

3. Размер арендной платы. Отсутствие согласования этого пункта договор аренды не считается заключенным.

Скачать договор аренды >>>

К дополнительным условиям относятся срок аренды нежилого помещения (если он не указан, считается, что аренда осуществляется на неопределенный срок), возможность субаренды, перечень нарушений, влекущих разрыв договора и т.д.